【幸の為になるお話ブログ】住宅編 失敗しない住宅購入について vol.14

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【幸の為になるお話ブログ】住宅編 失敗しない住宅購入について vol.14

【 幸の為になるお話ブログ 】

2020/06/05 【幸の為になるお話ブログ】住宅編 失敗しない住宅購入について vol.14

 

皆さまこんにちは

 

今回より投資編をお休みして、

住宅購入について細かくお伝えしてまいります

 

失敗しない住宅購入とは?意外と知られてない

住宅購入の落とし穴、覚えておきたいことを深堀していきたいと思います

 

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第一回目は、『失敗しない住宅購入とは?』をご紹介いたします

住宅購入をこれからしようと考えてる中で一般的に人生で

一番高い買い物と言われてるのにも関わらず

皆さんなぜか練習もせずに買う訳ですね

 

 

『練習って?』

 

 

オリンピックに出る選手でさえ沢山練習するのに

なぜか人生で一番高い買い物をする際に練習をしない

だから失敗をするんです

 

 

住宅購入破産って聞いたことありますか?

 

 

住宅購入をして何人が破綻するか統計がでてるのですが

16人に1人の方が住宅ローンを払えなくなる

潜在層は30人に1人と言われてるくらいなので余計多いわけですね

 

 

特に今回コロナの影響などで住宅購入者が破綻・払えなくなる方が増えてくる

そこで何を注意しなければならないのかとなったときに

これだけあります

① 土地購入

② 相場

③ 新築 or 中古 or リノベーション

④ 住宅ローン

⑤ 住宅会社選び

⑥ 頭金

⑦ 確定申告

⑧ 繰り上げ返済

⑨ 贈与

⑩ マンション購入

⑫ 団体生命信用保険

 

 

これだけ考えないといけない点があるにも関わらず大体の方が

調べずに購入していってるんです

 

 

だから失敗するのです

 

 

ハッピーライフコンサルティングが目指してるのが

お客様にお金で苦労しない困らない生活をしてもらうというのを主としているので

住宅購入においての失敗しない方法、注意点をお伝えしてまいります

 

 

今から住宅を建てようと考えたときに何から始めようか?

となったときにまず展示場行ったり家を見ようかなとすると思うんですが

まず一番最初にしていただきたいこと

 

 

『家の前に土地』

 

 

です。土地を購入ではなく

土地を購入するときの注意点を知っといてくださいねという事です

 

 

皆さんが住みたいエリアの相場はご存じですか?

 

 

土地は相場観がいるのです

これを知らないままに土地を購入しようとしてるので

まず家選びよりも重要なことは土地選びなんですね

 

 

知ることによって何がわかるの?

 

 

土地の相場がわかるとだまされなくなります

例えば建築条件付きだとか、何かこの土地だけ安いなとか

色々出てくるのですが結局詳しいことを知らないから安いのか高いのか

さえも分からなくなってくる

 

 

まず、必要なのが『練習』です

自分が住みたいところの土地の坪単価(土地の広さに対しての単価)が

適正値の相場をしること

 

 

例えば、A土地は普通だと60坪で800万くらいするのだけど

なぜか600万で売ってるの?など

 

 

安く売るのには訳がある。

安いからと飛びつくのではなく、なぜ安いのかを知ること

逆に高ければ理由がわかってくるんですね

 

 

まず住宅購入で大事な事は「土地の相場を知ること」

なので練習の第一歩目は土地

 

 

そのためには各種サイト(athomesuumohome’s)など

で紹介されてるので不動産屋に行く必要はりません

 

 

その次にしていくのが家族会議です

住宅購入をする上で一人で買う訳ではないので

奥様の意見だったり、旦那さんの意見だったりを

話し合ったうえで住宅メーカーに行く

 

 

ですので二番目にすることは家族会議です

 

 

ここでよく出る話題なのですが、

住宅を購入する方って子供の進学に合わせて買われる方が多いと思うのですが

『子供の校区ではあまり選ばないほうが良い』です

なぜかというと校区が重要なのは小学校と中学校までなんですよね

~12年の期間の為だけに皆さん住宅購入されるのですが

下手したら高校は自転車や電車で通学するかもしれませんし

県外や寮になると子供は家にいなくなっちゃうんですよね

 

 

それを考えたときに、子供と住む時間より

ご夫婦お二人が住む時間のほうが長いわけなので

ご自分たちの人生にとってどこが良いのか

これによって新築が良いのか、中古物件が良いのか

リノベーションが良いのかマンションが良いのかで選んでいかないと

住宅購入は失敗してしまいます

 

 

なぜかというと、1度住んだら変わらないから

 

 

子供の進路も大事ですが、

その先の2人がどこに住みたいかどういう環境が良いかとか

そういったところも踏まえてちゃんと住宅購入を行っていきましょう

 

 

そうしてやっと、新築・中古・マンション

自分たちにとって何が一番良いのか

メーカー?工務店?を選んでいきます

 

 

ここで住宅メーカー等に行ったときの2つの注意点ですが

① 『坪単価』で選ばない

 

住宅坪単価というものがよく表示されてるんですが

あれはアテになりません。

これで比較をしてしまうのですが

坪単価とは家の1坪に対しての広さ(1坪=3.3㎡)

ここで選んでしまうと、材質も違えば工法も違うし

建て方も違うのでここで比べるのが一番ナンセンスなのです

 

 

この時に注意してもらいたいのが居住環境です

住んで自分たちが気持ちいい家を選んでいく

 

 

よく住宅購入の相談をお受けするのですが、

「私たちいくらで購入できるんですかね?」とか

「いくらまで出して良いのですかね?」

もちろん来られたらお伝えできるんですけども

皆さまがどんな家が欲しいかによって私たちも変わってくるんです

 

 

ここまでという上限は変わらないですが

あと200万がんばればいけるのにとなれば頑張る方法は

見つけ出せるわけですよね

だからはじめに予算を限定というよりも

皆さんがどんな家が欲しいかをちゃんと見極めていく

ことが大事です

 

 

② 営業マンの買えますよという金額で絶対買わないという事です

年収の何倍とか、返済比率35%でいけますよとか

返済比率というのは

例えば年収600万円あるとしたら30%くらいまではローンで大丈夫ですよ

年間だと180万円くらい支払いとしても大丈夫ですよ

このような話をされるわけですが

 

 

ここで重要な点は年収から逆算したような

平均的な話で住宅購入をしないという事です

 

 

年収とかではなくて今の手取りから将来を見通したうえで

どれくらいまで大丈夫なのかを計算値としてだしていく

 

 

ここでの注意点は住宅メーカーや銀行のこれくらい組めますよとか

これくらいなら払えますよとかの言葉で

住宅購入の話をしていかないという事です

 

 

ここまででもだいぶ濃い話をしておりますが|д゚)!!!

 

 

まだまだ問題点は出てきます

各メーカーに見に行きお家の形が決まってきた際に話に上がるのが

頭金を入れるのか入れないのか?

 

 

『頭金はいれてはいけません』

 

 

厳密にいうと入れたほうが良いに傾くのですが

ただ、返済の効果の問題なのです

住宅ローンで1%切っていく中で

例えば3000万円のローンを組もうかなと考えたときに自己資金が500万

ありましたとそこで頭金を500万円いれました

実質2500万円のローンをくむことになります

では500万に対しての返済効果のメリットは、

 

 

『50万円をきります』

 

 

500万円をつかっても50万円も得しない

 

 

頭金を入れるデメリットは二つあります

① 手元のお金がなくなる

② 契約者が亡くなった場合ローンも無くなるが頭金は戻ってこない

 

 

手元からお金を話すことがいかにリスクかという事を

知っておかないと頭金の良し悪しが見えてこない

なので基本的には頭金は要れる必要がないとお伝えしているんですね

 

 

ただ銀行から頭金を入れないとローン組めませんよとか言われる場合は

いれないといけませんがそれ以外は基本的に入れる必要はないです

 

 

お手元のお金を減らさないこれが一番です

 

 

では次に来る問題が「住宅ローン」

これが最大の議論です

 

 

変動金利が良いの?固定金利が良いの?

 

 

この内容は10年前から永遠に語り継がれてきてる議論です

正直、変動か固定どちらが良いかはわかりませんが

お金のプロの目線でいくとできれば「固定金利」を選んでください

 

 

色々ルールはありますが気にしないで良いです

何が一番重要かというと

皆さんの生活を一定に保って安定させるってことが大事なんです

 

 

だからこそ金利があがるのかあがらないのか一喜一憂しない

そのためには多少高くても固定金利で安全策を取ってください

 

 

一概に固定金利が良いという訳ではなく

皆さまの生活に合ってる方で進めていただければと思いますが

プロの目線からいくと『固定金利』が安心ですかねと思っております

 

 

ここでやっと住宅ローンを組むのかなと思われると思いますが

まだまだこのままじゃ終われないです

 

 

団体信用生命保険とか繰り上げ返済とか確定申告とか

沢山でてきますが

 

 

団体信用生命保険=団信

住宅ローンを組んでる方が亡くなったときにローンがすべてなくなるというもの

 

 

例えばフラット35は任意で団信を外すことができ変わりに0.2%金利を下げたり

という保証が受けれる

 

 

つけていれば安心なのですが、

この団信は生命保険なので、仮に掛け捨ての生命保険でもまかなうことはできます

団信をかけるよりも安くかけられるものもあったりするので

ここは家計の費用を浮かせるためにも要検討の部分でもあります

 

 

≪ちょっとここで番外編≫

今までは新築・中古の購入のお話をしてきたのですが、

マンション購入を検討されてる方もいらっしゃるかと思うのですが

基本的にマンションはお金の面からすると『新築買う事なかれ』です

 

 

マンションは基本的に新築では買わないでくださいねというお話です

 

 

なぜかというと、車と一緒です

買ったとたんに値段が下がります。

買った値段ですぐに売れるなんてことは一切ないわけです

ただ、誰かが住んだ後は嫌だなとかいろいろな意見はあると思うのですが

そういった方は新築を購入されてください

 

 

でも基本的にはお金の面からするとマンション購入は中古の方が

いいのではないかなと思っております

 

 

以前、貧乏父さん金持ち父さんでも解説した際にも

日本で不動産と呼ばれるものを購入するときには負債でしかないと

お伝えしたかと思うのですが、

 

 

これは負債で負債を買っているんです

なので人生ローンで払い続けるような人生にしないためにも

本当はローンを組まないほうが良いんですが

人生で一番高い買い物に現金を使うというのも

デメリットになりかねないのでローン組むしかないのですが

本当は負債で負債を買ってるという事だけは忘れないようにしてください

 

 

もちろん家を買ってもラットゲームから逃れることはできます

 

 

贈与について

家を購入するときに、親御さんから仮にお金をもらった際

贈与特例というものがあります

親から家を買うときにもらったお金に関しては非課税にしていいですよ

という特例があるんです

通常は誰かからお金ももらう際に110万円までしか非課税は使えません

 

 

ただ、落とし穴があるのはご存じですか?

 

 

注意しないといけない点があります

 

 

このお金はいつもらっても非課税になるわけではないんです

わかりやすく説明すると2020年現在1月~12月までの間に

もらったお金に関しては住宅メーカーから来年の3月15日までに

家の引き渡しを受けない限り非課税は使えないのです

 

 

という事は、例えば3月以降に家の引き渡しを受けた場合

通常通りに税金がかかってくるので

1000万円の場合、下手したら4割取られます(400万くらい)

 

 

本当に非課税を使用する場合は期間の特例をちゃんと考えないといけないので注意です

 

 

上限を見る際は、省エネ住宅に該当しているかとか

住宅メーカーの基準をあげないといけない等あるので

家を購入する際に相談すること

 

 

特例は上限でみるのではなく住宅性能の基準であったりとか

諸々が大丈夫かとかそういうところを知っていかないといけないわけです

 

 

お金をもらうにしても住宅購入にしても

沢山の注意点がでてくるんですね

 

 

ここで気をつけていきたいところを3つにまとめました

① 土地と建物の相場を知る

② この金額で買えますよという言葉に惑わされない

③ 住宅購入によって家を買う以外のことを使うときに自分にとってどれが1番メリットになるのかどうやったら適用されるのか知ること

 

 

今回はいろいろとお伝えしていきましたが

住宅購入はまだまだ色々と知らないといけない事がたくさんあります

 

次回よりひとつひとつ細かくお伝えしてまいります

 

 

お楽しみに!(^^)!

 

 

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